Location nue ou meublée : quelle fiscalité choisir ?

Deux appartements identiques, deux loyers proches, et pourtant un impôt qui peut varier du simple au triple — voire tomber à zéro. Toute la différence tient à une seule chose : la catégorie fiscale dans laquelle tombent vos loyers. Voici ce qui sépare vraiment la location nue de la location meublée en 2026.

La vraie différence : deux catégories de revenus

C'est le point que tout le reste découle.

• La location nue relève des revenus fonciers. La loi y interdit l'amortissement : le prix du logement ne se déduit jamais, d'aucune manière.
• La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le fisc la traite comme une activité économique, ce qui ouvre l'amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, comme une entreprise amortit ses machines.

Cet amortissement est une charge « sur papier » : elle réduit votre résultat imposable sans vous coûter un euro de trésorerie. C'est l'unique raison pour laquelle le meublé au réel affiche si souvent zéro impôt sur les loyers.

Les quatre régimes possibles

Chaque catégorie se décline en un régime forfaitaire et un régime réel : quatre combinaisons au total.

Régime	Location	Ce que vous déduisez	Plafond de recettes
Micro-foncier	Nue	Abattement forfaitaire de 30 %	15 000 €
Foncier réel	Nue	Charges réelles, pas d'amortissement	Aucun
Micro-BIC	Meublée	Abattement forfaitaire de 50 %	77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (2026)
LMNP réel	Meublée	Charges réelles + amortissements	Aucun

Deux précisions importantes sur les plafonds du meublé : le meublé de tourisme non classé est descendu à 15 000 € de plafond et 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur, ce qui rend le réel presque incontournable en courte durée. Et dans les deux catégories, le régime réel reste accessible sur option même sous les plafonds — c'est justement là qu'il devient intéressant.

Le levier propre à chaque camp

Chaque catégorie possède un avantage que l'autre n'a pas. C'est en général ce qui tranche.

Côté meublé : l'amortissement

Sur un bien à 200 000 €, on amortit le bâti (environ 85 % du prix, le terrain n'étant jamais amortissable) sur une trentaine d'années, plus le mobilier sur environ 7 ans. Cela représente de l'ordre de 6 000 à 7 000 € de charges déductibles par an qui ne sortent pas de votre poche. Ajoutés aux charges réelles, ils ramènent le résultat fiscal à zéro pendant souvent 10 à 15 ans.

Et l'amortissement n'est jamais perdu : s'il ne peut pas être déduit une année (il ne peut pas créer de déficit), il est reporté sans limite de durée dans un stock utilisable plus tard.

Côté nu : le déficit foncier

En location nue au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — c'est-à-dire qu'il vient réduire l'impôt sur vos salaires. C'est un levier que le meublé n'a pas : en LMNP, un déficit ne s'impute que sur des revenus de même nature, et se reporte 10 ans.

Cela fait de la location nue au réel une option pertinente dans un cas précis : un bien à rénover lourdement, où de gros travaux déductibles viennent effacer une partie de votre imposition sur salaires.

Les prélèvements sociaux : 17,2 % contre 18,6 %

Depuis la LFSS 2026, les revenus de location meublée (BIC) supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue.

L'écart paraît défavorable au meublé, mais il faut le lire correctement : les prélèvements sociaux s'appliquent à un bénéfice imposable. Un résultat ramené à zéro par les amortissements produit 0 € de prélèvements sociaux. Un taux plus élevé sur une base nulle reste nul — c'est pourquoi ce point ne renverse presque jamais la comparaison.

Exemple chiffré

Un appartement de 200 000 €, financé à crédit, avec une TMI de 30 %.

• Loyer en nu : 800 €/mois, soit 9 600 €/an
• Loyer en meublé : 900 €/mois, soit 10 800 €/an
• Charges réelles annuelles : 4 000 € d'intérêts, 1 200 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 300 € d'assurance, 500 € de gestion et comptabilité → 6 600 €
• Amortissements possibles en meublé : 5 667 € (bâti) + 1 000 € (mobilier) = 6 667 €

Régime	Base imposable	Impôt + PS
Nu — micro-foncier	6 720 €	3 172 €
Nu — foncier réel	3 000 €	1 416 €
Meublé — micro-BIC	5 400 €	2 624 €
Meublé — LMNP réel	0 €	0 €

En LMNP réel, le résultat avant amortissement est de 4 200 € (10 800 − 6 600). L'amortissement vient l'absorber intégralement : impôt nul, et les 2 467 € d'amortissement non utilisés partent en stock, reportables sans limite de temps sur les années suivantes.

Sur cet exemple, le passage de la location nue au micro-foncier au LMNP au réel représente plus de 3 000 € d'impôt économisés par an, auxquels s'ajoutent 1 200 € de loyers supplémentaires.

Ce que la comparaison fiscale ne montre pas

L'impôt n'est qu'une partie de la décision. Quatre différences pèsent au moins autant.

Le loyer. Un meublé se loue généralement 10 à 20 % plus cher qu'un nu équivalent, mais il faut financer et renouveler le mobilier.

Le bail et la rotation. Le bail nu dure 3 ans, le bail meublé 1 an (9 mois pour un étudiant, 1 à 10 mois en bail mobilité). Le meublé offre plus de souplesse pour récupérer le bien, au prix d'une rotation plus rapide — donc plus de vacance, plus de remises en état, plus de gestion.

La comptabilité. Le LMNP au réel impose une vraie comptabilité : bilan, tableau d'amortissement, liasse fiscale 2031/2033 à télétransmettre. Le foncier réel se limite à une déclaration 2044, nettement plus simple. C'est le vrai prix d'entrée du meublé au réel — un logiciel ou un expert-comptable le rend accessible, et son coût est lui-même déductible.

La revente. Depuis la réforme du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : une partie de l'économie d'impôt annuelle est reprise à la sortie. La location nue n'a pas ce mécanisme. L'avantage du meublé reste très net, mais il n'est plus « gratuit » — le détail est dans le guide Plus-value LMNP : la réforme 2025.

Alors, nu ou meublé ?

Le meublé au réel s'impose dans le cas le plus courant : un bien acheté à crédit, loué en meublé, avec des intérêts d'emprunt et des amortissements qui neutralisent l'impôt pendant une décennie. C'est la configuration de la grande majorité des investisseurs.

La location nue garde de l'intérêt dans trois situations :

• un bien nécessitant de gros travaux, pour créer un déficit foncier imputable sur vos salaires ;
• une recherche de stabilité locative maximale, avec des baux de 3 ans et une gestion allégée ;
• un bien déjà amorti ou payé comptant depuis longtemps, où le meublé n'apporte plus grand-chose.

Le meublé au micro-BIC, lui, n'est vraiment pertinent que si vos charges réelles sont faibles : sans crédit, avec peu de charges, l'abattement de 50 % peut battre le réel — c'est le seul cas où il faut vraiment calculer avant de trancher.

Passer de la location nue à la location meublée

C'est possible à tout moment, mais pas en cours de bail : un bail nu en cours doit aller à son terme, avec un congé délivré dans les formes (6 mois avant l'échéance, pour un motif légitime).

Une fois le logement libre, la bascule tient en trois étapes : meubler le logement conformément à la liste réglementaire, déclarer le début d'activité sur le guichet unique de l'INPI pour obtenir un SIRET, puis opter pour le régime réel si c'est votre choix. Le bien entre alors dans votre patrimoine professionnel à sa valeur vénale du jour, ce qui fixe votre base d'amortissement — un point favorable si le bien s'est apprécié depuis l'achat.

À retenir

• Tout se joue sur la catégorie fiscale : revenus fonciers (nu, pas d'amortissement) contre BIC (meublé, amortissement possible).
• L'amortissement est le levier du meublé ; le déficit foncier de 10 700 € imputable sur le revenu global est celui du nu.
• Les prélèvements sociaux sont plus élevés en meublé (18,6 % contre 17,2 %), mais s'appliquent à une base souvent nulle.
• Dans la configuration la plus courante — achat à crédit, loyer de marché — le LMNP au réel gagne largement.
• La contrepartie du meublé : une comptabilité réelle, une rotation locative plus forte, et la réintégration des amortissements à la revente depuis 2025.

FAQ

Peut-on amortir un bien en location nue ? Non, jamais. L'amortissement est interdit dans la catégorie des revenus fonciers. C'est la différence structurelle entre les deux régimes, et elle n'a aucune exception.

Le meublé est-il vraiment taxé à 18,6 % de prélèvements sociaux ? Oui depuis la LFSS 2026, contre 17,2 % en foncier. Mais ce taux s'applique à un bénéfice : si les amortissements ramènent votre résultat à zéro, vous payez 0 € de prélèvements sociaux.

Le micro-BIC à 50 % est-il plus intéressant que le foncier réel ? Souvent oui à charges faibles, grâce à un abattement supérieur (50 % contre 30 % au micro-foncier) et à un plafond bien plus élevé. Mais dès qu'il y a un crédit, le LMNP au réel dépasse les deux.

Faut-il un SIRET pour louer en nu ? Non. L'immatriculation et le SIRET ne concernent que la location meublée, qui est une activité commerciale. La location nue se déclare directement sur la 2044.

Puis-je louer un bien en meublé et un autre en nu ? Oui, sans difficulté. Chaque bien suit sa propre catégorie : le meublé sur la liasse BIC et la 2042-C-PRO, le nu sur la 2044. Les deux coexistent dans la même déclaration de revenus.

Contenu informatif à jour des règles 2026. Les montants de l'exemple sont donnés à titre d'illustration : testez votre propre situation avec le comparateur nu / meublé.