Plus-value LMNP à la revente : la réforme 2025 des amortissements

La loi de finances 2025 a mis fin à l'un des plus grands avantages du LMNP. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Voici ce qui change concrètement, avec des exceptions notables à connaître.

Le régime de la plus-value LMNP

Contrairement à une idée reçue, la vente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, le même que pour une résidence secondaire. La plus-value est imposée à :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (ce taux reste inchangé pour les plus-values immobilières, contrairement aux revenus locatifs passés à 18,6 % en 2026).

Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition, jusqu'à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce qui a changé depuis 2025

Avant la réforme, les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun impact sur la plus-value : c'était le fameux « double avantage » du LMNP (effacer l'impôt sur les loyers, puis calculer la plus-value sur le prix d'achat d'origine).

L'article 84 de la loi de finances 2025 a supprimé ce second avantage. Désormais, pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont soustraits du prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Point crucial confirmé par une réponse ministérielle du 24 mars 2026 : ce sont tous les amortissements déduits depuis l'acquisition qui sont réintégrés, y compris ceux pratiqués avant 2025.

Exemple chiffré

Un bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €, avec 50 000 € d'amortissements immobiliers cumulés :

	Avant réforme	Après réforme
Prix de vente	300 000 €	300 000 €
Prix d'acquisition retenu	200 000 €	150 000 € (200 000 − 50 000)
Plus-value brute	100 000 €	150 000 €

La base imposable augmente ici de 50 000 €, avant application des abattements pour durée de détention.

Les exclusions à connaître

Tous les amortissements ne sont pas concernés, et certains biens échappent totalement à la réforme.

Amortissements exclus de la réintégration

• les amortissements du mobilier ;
• les amortissements réputés différés (ARD) non déduits.

Seuls les amortissements portant sur la structure immobilière effectivement déduits sont réintégrés.

Biens exclus de la réforme

Les résidences services — étudiantes, seniors et EHPAD — sont expressément exclues de la réintégration. Pour ces biens, la plus-value se calcule comme avant, sans réintégration des amortissements. C'est un point souvent mal connu, qui redonne de l'attrait à ces investissements pour une stratégie de revente.

Comment réduire l'impact ?

• Détenir longtemps : les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value, jusqu'à l'exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
• Majorer le prix d'acquisition : forfait de 7,5 % pour les frais et 15 % pour travaux après 5 ans de détention.
• Envisager les résidences services, exclues du dispositif.
• Anticiper la surtaxe sur les plus-values élevées : au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une surtaxe progressive s'applique, et la réintégration peut faire basculer certains dossiers dans cette tranche.

Faut-il vendre avant d'avoir tout amorti ?

La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP réel pendant la phase de location : les amortissements continuent d'effacer l'impôt sur les loyers, année après année. Le bilan reste souvent largement positif, car l'économie d'impôt annuelle accumulée dépasse le surcoût de plus-value à la revente. L'arbitrage dépend surtout de votre horizon de détention.

À retenir

• Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans la plus-value.
• Tous les amortissements depuis l'acquisition sont concernés, même antérieurs à 2025.
• Le mobilier et les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclus.
• Les abattements pour durée de détention restent le meilleur levier d'optimisation.

FAQ

La réforme s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ? Oui. Elle vise toutes les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat, et tous les amortissements déduits depuis l'acquisition.

Les prélèvements sociaux sur la plus-value passent-ils à 18,6 % ? Non. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Seuls les revenus locatifs meublés sont passés à 18,6 % en 2026.

Comment connaître le total de mes amortissements déduits ? Il figure sur vos liasses fiscales (déclarations 2033, dotations cumulées). Un simulateur peut aussi le reconstituer à partir du prix et de la ventilation du bien.

Contenu informatif à jour des règles 2026, dont la réponse ministérielle du 24 mars 2026. Les commentaires officiels au BOFiP sont attendus : vérifiez l'état du texte au moment de votre projet.