Micro-BIC vs Régime Réel

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement aux loueurs meublés non professionnels dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans avoir à justifier de charges réelles. Le résultat imposable est donc la moitié des loyers bruts, soumis à l'impôt sur le revenu (selon votre TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Le régime réel devient avantageux dès que vos charges déductibles (copropriété, assurances, taxe foncière, CFE, intérêts d'emprunt) et vos amortissements (bien immobilier sur 30 ans, frais de notaire sur 25 ans, mobilier sur 7 ans) représentent plus de 50 % de vos recettes locatives. En pratique, c'est presque toujours le cas pour un bien acquis à crédit, car les amortissements seuls dépassent souvent l'abattement de 50 % du micro-BIC.

En LMNP au régime réel, trois composantes sont amorties : le bâti (85 % du prix d'acquisition sur 30 ans), les frais de notaire (sur 25 ans), et le mobilier (sur 7 ans). Le terrain (15 % du prix) n'est pas amortissable. Les amortissements non utilisés une année parce que le résultat est déjà nul sont reportables indéfiniment sur les exercices suivants — c'est ce qu'on appelle les amortissements différés.

Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment en le signalant à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans renouvelables. Attention : une fois au régime réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC avant l'expiration de la période d'option, sauf si vos recettes repassent sous le seuil de 77 700 €.

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due par tout loueur meublé non professionnel dès la deuxième année d'activité. Son montant dépend d'une base minimum fixée par la commune selon votre chiffre d'affaires de l'année N-2, multipliée par le taux communal. En pratique, elle varie entre 100 € et 700 € par an pour la plupart des LMNP. Elle est exonérée si vos recettes N-2 ne dépassent pas 5 000 €, et 100 % déductible au régime réel.

Oui. Les revenus locatifs LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), en plus de l'impôt sur le revenu selon votre TMI. Ces prélèvements s'appliquent sur le revenu imposable, qu'il soit calculé en micro-BIC (50 % des loyers) ou au régime réel (loyers − charges − amortissements). Ils sont dus même si votre tranche d'IR est à 0 %.