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Location nue ou meublée : le comparateur 2026

4 régimes comparés en temps réel (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, LMNP réel), avec la nouvelle hausse des prélèvements sociaux du meublé à 18.6 %.

Votre bien

€

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, assurance, travaux…

💡 Crédit en cours ? Incluez vos intérêts d'emprunt annuels dans les charges ci-dessus : ils sont déductibles (uniquement au régime réel). Le capital remboursé, lui, n'est pas déductible — indiquez-le dans le champ dédié plus bas pour voir votre vraie trésorerie.
€

Sert à estimer l'amortissement du bâti, déductible seulement en meublé au réel.

€

Capital = part de vos mensualités hors intérêts (tableau d'amortissement bancaire).

Renseignez les loyers et vos charges pour comparer les 4 régimes.

Au réel, on n'amortit pas pareil en nu et en meublé

C'est LA différence qui explique l'écart d'impôt entre les deux.

Location nue

Revenus fonciers

Charges réelles déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux d'entretien, réparation et amélioration.
Aucun amortissement du bien : le prix du logement ne se déduit jamais. Interdit en revenus fonciers.
En échange, un levier absent du meublé : le déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an.

Location meublée (LMNP)

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les mêmes charges réelles que le nu sont déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion…).
+ l'amortissement (charge « sur papier », non décaissée) : le bâti (~85 % du prix, sur ~30 ans), le mobilier (~7 ans), les frais de notaire et les gros travaux.
Mais l'amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène le résultat à 0 au minimum, l'excédent est reporté aux années suivantes.

Pourquoi cette différence ? Tout vient de la catégorie fiscale du revenu. La location nue relève des revenus fonciers, où la loi n'autorise aucun amortissement. La location meublée relève des BIC : le fisc la traite comme une activité, ce qui permet d'amortir le bien comme un actif professionnel — d'où un impôt souvent proche de zéro sur les loyers, alors que les charges décaissées sont identiques.

Et à la revente ?

Le meublé au réel gagne souvent sur les revenus (les amortissements neutralisent l'impôt). Mais depuis la réforme 2025, il perd son avantage à la sortie : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value. Simuler ma plus-value →

Le meublé au réel vous intéresse ?

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Barèmes 2026 à titre indicatif. PS meublé 18.6 % (LFSS 2026), PS foncier 17,2 %. Consultez un expert-comptable.

Questions fréquentes

Location nue ou meublée : quel régime paie le moins d'impôt ?
Sur les revenus, le meublé au réel est souvent gagnant car les amortissements ramènent le résultat fiscal proche de zéro. La location nue au réel reste intéressante si vous avez un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Le meublé est-il vraiment taxé à 18,6 % de prélèvements sociaux ?
Depuis la LFSS 2026, les revenus de location meublée (BIC) sont soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue. Ce taux ne s'applique toutefois qu'à un bénéfice imposable : un résultat nul grâce aux amortissements = 0 € de PS.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
En location nue au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — un levier absent du meublé.
Faut-il choisir selon les revenus ou selon la revente ?
Les deux. Le meublé gagne sur les revenus mais, depuis la réforme 2025, perd son avantage à la revente (réintégration des amortissements dans la plus-value). Regardez votre horizon de détention.