Comprendre le régime réel LMNP

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

Micro-BIC vs Régime Réel

Micro-BIC

• Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs
• Aucune comptabilité à tenir
• Simple mais souvent moins avantageux

Régime Réel Simplifié

• Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux…)
• Amortissement du bien immobilier et du mobilier
• Résultat fiscal souvent proche de zéro, voire nul
• Nécessite une comptabilité et une liasse fiscale

Quand le réel est-il intéressant ?

Le régime réel est généralement plus avantageux quand :

• Vos charges réelles dépassent 50% de vos revenus locatifs
• Vous avez un crédit immobilier en cours (intérêts déductibles)
• Le bien a été acquis récemment (amortissements importants)
• Vous avez investi dans du mobilier

Exemple concret

	Micro-BIC	Réel
Revenus locatifs	12 000 €	12 000 €
Déductions	-6 000 € (50 %)	-11 500 €
Revenu imposable	6 000 €	500 €
Impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %)	2 916 €	243 €
Économie		2 673 €/an

Comment opter pour le régime réel

Sous les plafonds du micro-BIC, le réel est une option : vous devez la demander explicitement. Elle se formule auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE), au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice concerné.

L'option est valable un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer dans le même délai, mais gardez en tête qu'un retour au micro-BIC fait perdre le bénéfice des amortissements déjà pratiqués. Au-delà des plafonds, la question ne se pose pas : le réel devient obligatoire.

À retenir

• Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % ; le réel déduit les charges réelles et les amortissements.
• Le réel est presque toujours gagnant dès qu'il y a un crédit en cours ou un bien acquis récemment.
• Sa contrepartie est une comptabilité complète et une liasse fiscale à télétransmettre chaque année.
• Sous les plafonds, le réel est une option à formuler ; au-delà, il s'impose.
• Le coût d'un logiciel ou d'un expert-comptable est lui-même déductible au réel.

FAQ

Le régime réel est-il réservé aux gros revenus locatifs ? Non. Il est accessible sur option quel que soit le montant des loyers. Son intérêt dépend de vos charges réelles, pas de la taille de vos recettes : un studio financé à crédit y gagne souvent plus qu'un grand appartement payé comptant.

Puis-je revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ? Oui, en renonçant à l'option dans le délai de dépôt de la déclaration. Mais c'est rarement une bonne idée : vous perdez le bénéfice des amortissements en cours, sans les récupérer par la suite.

Le réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ? Non, aucune obligation légale. Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même ou passer par un logiciel, à condition de produire une liasse fiscale conforme. Le sujet est détaillé dans le guide consacré au choix entre comptable et compta autonome.

Contenu informatif à jour des règles 2026. Les montants de l'exemple sont donnés à titre d'illustration : testez votre propre situation avec le comparateur gratuit.