Les amortissements en LMNP

Principe de l'amortissement

L'amortissement est une charge comptable qui permet de constater la perte de valeur d'un bien au fil du temps. En LMNP réel, c'est l'outil le plus puissant pour réduire votre impôt.

Ce qui est amortissable

L'immeuble (hors terrain)

• Durée : 25 à 40 ans (généralement 30 ans)
• Base : prix d'acquisition - valeur du terrain (environ 15%)
• Exemple : bien à 200 000 € → terrain 30 000 € → amortissement sur 170 000 € = 5 667 €/an

Le mobilier

• Durée : 5 à 10 ans (généralement 7 ans)
• Base : valeur d'achat du mobilier
• Exemple : mobilier à 7 000 € → 1 000 €/an pendant 7 ans

Les travaux d'amélioration

• Durée : 10 à 15 ans
• Cuisine équipée, salle de bain, isolation…

Règle importante : pas de déficit avec les amortissements

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils ramènent le résultat à zéro au minimum.

Si le résultat est déjà négatif grâce aux charges, les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de durée.

Ventilation par composants

Pour être précis, l'amortissement de l'immeuble peut être décomposé :

Composant	Part	Durée
Gros œuvre	50 %	50 ans
Toiture	10 %	25 ans
Installations électriques	10 %	25 ans
Étanchéité	5 %	15 ans
Agencements intérieurs	25 %	15 ans

Ces parts s'appliquent à la valeur du bâti, c'est-à-dire au prix d'acquisition diminué de la quote-part du terrain (environ 15 %), qui n'est jamais amortissable. L'administration attend cette décomposition : un amortissement global unique sur 30 ans est une simplification tolérée en pratique, mais moins solide en cas de contrôle.

Quand les amortissements démarrent-ils ?

Le point de départ n'est pas la date d'achat, ni forcément la mise en location : c'est votre entrée au régime réel. Un bien loué au micro-BIC pendant trois ans avant de basculer au réel commence à s'amortir à la date de ce basculement, sur sa valeur vénale à ce moment-là — et non sur son prix d'achat d'origine.

Les trois années passées au micro-BIC ne créent aucun stock d'amortissement rattrapable : elles sont simplement perdues. C'est l'un des arguments les plus forts pour ne pas rester au micro-BIC « en attendant de voir ».

À retenir

• L'amortissement est une charge non décaissée : il réduit l'impôt sans coûter de trésorerie.
• Seul le bâti s'amortit — le terrain (environ 15 % du prix) en est exclu à vie.
• Il se décompose par composants, chacun avec sa propre durée.
• Il ne peut jamais créer de déficit : la part non déduite part en stock, reportable sans limite de durée.
• Il démarre à votre entrée au régime réel, sur la valeur du bien à cette date.
• Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

FAQ

Peut-on amortir un bien acheté il y a dix ans ? Oui. Vous l'inscrivez à votre bilan à sa valeur vénale du jour de l'entrée au régime réel, généralement supérieure au prix d'achat — ce qui augmente la base amortissable. Les années passées avant l'option ne sont pas rattrapables.

Que se passe-t-il à la fin de la durée d'amortissement ? Le composant cesse d'être déduit et votre résultat imposable remonte mécaniquement. Sur un bien amorti par composants, cette remontée est progressive plutôt que brutale, les durées s'échelonnant de 15 à 50 ans.

L'amortissement est-il obligatoire au régime réel ? Oui. La comptabilité doit constater la dépréciation des immobilisations : ne pas amortir n'est pas une option, et un amortissement omis n'est en principe pas rattrapable plus tard.

Contenu informatif à jour des règles 2026. La ventilation par composants d'un bien atypique peut justifier l'avis d'un professionnel.