Les amortissements en LMNP

Principe de l'amortissement

L'amortissement est une charge comptable qui permet de constater la perte de valeur d'un bien au fil du temps. En LMNP réel, c'est l'outil le plus puissant pour réduire votre impôt.

Ce qui est amortissable

L'immeuble (hors terrain)

• Durée : 25 à 40 ans (généralement 30 ans)
• Base : prix d'acquisition - valeur du terrain (environ 15%)
• Exemple : bien à 200 000 € → terrain 30 000 € → amortissement sur 170 000 € = 5 667 €/an

Le mobilier

• Durée : 5 à 10 ans (généralement 7 ans)
• Base : valeur d'achat du mobilier
• Exemple : mobilier à 7 000 € → 1 000 €/an pendant 7 ans

Les travaux d'amélioration

• Durée : 10 à 15 ans
• Cuisine équipée, salle de bain, isolation…

Règle importante : pas de déficit avec les amortissements

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils ramènent le résultat à zéro au minimum.

Si le résultat est déjà négatif grâce aux charges, les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de durée.

Ventilation par composants

Pour être précis, l'amortissement de l'immeuble peut être décomposé :

Composant	Part	Durée
Gros œuvre	50%	50 ans
Toiture	10%	25 ans
Installations électriques	10%	25 ans
Étanchéité	5%	15 ans
Agencements intérieurs	25%	15 ans