Charges déductibles en LMNP au réel : la liste complète

Le régime réel est l'atout majeur du LMNP : il permet de déduire l'ensemble des charges réelles de votre activité, en plus de l'amortissement. Résultat, l'impôt sur les loyers est souvent réduit à zéro pendant plusieurs années. Voici la liste complète des charges déductibles en 2026.

Le principe de la déductibilité

Pour être déductible, une charge doit répondre à trois conditions :

• être engagée dans l'intérêt de l'activité de location meublée ;
• être justifiée par un document (facture, quittance, contrat) ;
• correspondre à une dépense de l'exercice (les dépenses immobilisées, elles, sont amorties).

Liste des charges déductibles

Charges liées au financement

• Intérêts d'emprunt du crédit immobilier
• Assurance emprunteur (ADI)
• Frais de dossier bancaire et frais de garantie (caution, hypothèque)
• Frais de courtage

Charges liées au bien

• Taxe foncière
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• Charges de copropriété (part non récupérable sur le locataire)
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Travaux d'entretien et de réparation (les gros travaux d'amélioration, eux, sont amortis)
• Petit mobilier et petit équipement de faible valeur (en dessous du seuil d'immobilisation)

Charges de gestion et d'exploitation

• Honoraires d'agence de gestion locative
• Frais de conciergerie et de ménage (location saisonnière)
• Commissions des plateformes (Airbnb, Booking, etc.)
• Frais de publicité et d'annonces
• Abonnements (internet, énergie si à votre charge)
• Frais postaux, fournitures de bureau

Charges administratives et fiscales

• Honoraires d'expert-comptable
• Frais d'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA), le cas échéant
• Frais de tenue de comptabilité et logiciels dédiés
• Frais de télédéclaration

Autres charges

• Frais de déplacement liés à la gestion du bien (justifiés)
• Cotisations et abonnements professionnels
• Taxe de séjour reversée (location saisonnière)

Ce qui n'est pas déductible en charges

Certaines dépenses ne sont pas déductibles immédiatement, mais amorties :

• le prix d'achat du bien (hors terrain) ;
• le mobilier et l'électroménager durables ;
• les gros travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de reconstruction.

Ne sont pas déductibles du tout :

• les dépenses personnelles ;
• le remboursement du capital de l'emprunt (seuls les intérêts le sont) ;
• les charges récupérables auprès du locataire.

L'articulation charges / amortissement

Au régime réel, l'ordre de déduction est le suivant :

1. on déduit d'abord toutes les charges ;
2. on applique ensuite l'amortissement, dans la limite qui ne crée pas de déficit.

Les charges peuvent créer un déficit BIC, reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. L'amortissement, lui, ne le peut pas (il est mis en réserve).

Un exemple concret

Pour un bien avec 12 000 € de loyers annuels :

Poste	Montant
Loyers encaissés	12 000 €
Intérêts d'emprunt	− 3 500 €
Taxe foncière	− 1 200 €
Charges de copropriété	− 900 €
Assurance PNO	− 250 €
Expert-comptable	− 500 €
Résultat avant amortissement	5 650 €
Amortissement (plafonné)	− 5 650 €
Résultat imposable	0 €

À retenir

• Le réel permet de déduire toutes les charges réelles, à condition qu'elles soient justifiées et engagées pour l'activité.
• Le remboursement du capital de l'emprunt n'est jamais déductible ; seuls les intérêts le sont.
• Les charges peuvent créer un déficit reportable ; l'amortissement, non.
• Conservez toutes vos factures : c'est la condition de la déductibilité.

FAQ

Les honoraires d'expert-comptable sont-ils vraiment déductibles ? Oui, ils constituent une charge d'exploitation entièrement déductible au réel.

Peut-on déduire des travaux réalisés avant la mise en location ? Les travaux engagés pour rendre le bien louable peuvent être déduits ou amortis selon leur nature. Les gros travaux d'amélioration sont généralement amortis.

La CFE est-elle déductible ? Oui, la Cotisation Foncière des Entreprises est déductible à 100 % au régime réel.

Contenu informatif à jour des règles 2026. La liste peut varier selon votre situation : conservez vos justificatifs, cette liste suffit pour gérer votre déclaration seul dans la plupart des cas.