La CFE en LMNP : exonérations, montant et déclaration

La Cotisation Foncière des Entreprises est la mauvaise surprise classique du loueur en meublé : un avis apparaît en novembre, deux ans après le début de l'activité, sans que personne n'ait rien demandé. C'est normal — le LMNP est fiscalement une activité commerciale, donc redevable de la CFE. Voici qui la paie vraiment, combien, et les exonérations qui vous concernent peut-être.

Pourquoi un LMNP paie la CFE

La CFE est due par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée à titre habituel (article 1447 du CGI). La location meublée relève des BIC : même « non professionnel » au sens fiscal du terme, vous exercez une activité commerciale et entrez donc dans le champ de la CFE.

Elle est due quel que soit votre régime — micro-BIC comme réel — et quel que soit votre résultat. Un bien qui ne dégage aucun bénéfice, ou même une perte, reste redevable de la CFE.

C'est une taxe communale : c'est la commune où se situe le bien qui la vote et l'encaisse, pas votre commune de résidence.

Comment le montant est calculé

En théorie, la CFE se calcule sur la valeur locative des locaux utilisés pour l'activité. En location meublée, cette valeur locative est presque toujours trop faible pour produire une cotisation significative. Résultat : dans l'immense majorité des cas, vous payez la cotisation minimum.

Cette cotisation minimum repose sur une base votée par chaque commune, à l'intérieur d'une fourchette nationale qui dépend de vos recettes de l'année N-2. Pour la CFE 2026, ce sont donc vos recettes 2024 qui comptent.

Recettes N-2	Base minimum (fourchette nationale)
≤ 10 000 €	243 € à 579 €
≤ 32 600 €	243 € à 1 158 €
≤ 100 000 €	243 € à 2 433 €
≤ 250 000 €	243 € à 3 800 €
≤ 500 000 €	243 € à 5 427 €
> 500 000 €	243 € à 7 062 €

À cette base s'applique le taux de CFE voté par la commune, puis une taxe additionnelle pour frais de chambre de commerce d'environ 1,12 %.

Deux conséquences pratiques :

• Le montant varie fortement d'une commune à l'autre, à recettes identiques. Deux studios loués 800 €/mois, l'un en centre-ville, l'autre en zone rurale, peuvent donner des CFE du simple au triple.
• Aucun site ne centralise les bases minimum communales. Tant que vous n'avez pas votre premier avis, seule une fourchette est calculable — c'est ce que fait notre calculateur de CFE.

Bon ordre de grandeur : la plupart des loueurs en meublé de petite surface se situent dans le bas de leur tranche, souvent entre 200 € et 600 € par an.

Les exonérations à connaître

Plusieurs cas dispensent totalement de CFE. Ils sont fréquents en LMNP et souvent ignorés.

L'exonération de la première année (automatique)

Vous êtes totalement exonéré de CFE l'année civile de création de votre activité, sans condition et sans démarche. Si vous démarrez en 2026, votre première CFE sera celle de 2027.

Attention à un point qui trompe beaucoup de monde : la CFE de cette deuxième année est calculée sur les recettes de N-2, soit une année où vous n'existiez pas encore. L'administration retient alors les recettes de votre première année d'activité, ramenées à 12 mois si elle était incomplète.

La réduction de moitié la deuxième année

Pour votre première année d'imposition (donc la deuxième année d'activité), la base est réduite de 50 %. Votre CFE augmente donc mécaniquement l'année suivante, à situation inchangée : ce n'est pas une erreur de l'administration.

Recettes inférieures ou égales à 5 000 €

Si vos recettes de l'année N-2 ne dépassent pas 5 000 €, vous êtes exonéré de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI). Ce seuil s'apprécie sur l'ensemble de vos recettes de location meublée, tous biens confondus, et ramenées à 12 mois pour une année incomplète.

C'est l'exonération la plus utile pour les petites locations : une chambre louée quelques centaines d'euros par mois y échappe généralement.

Location d'une partie de votre résidence principale

Si vous louez meublée une partie de votre habitation principale, l'exonération est de plein droit (article 1459 du CGI) à deux conditions : le loyer doit rester raisonnable, et le locataire doit en faire sa résidence principale.

Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes

Si le bien loué fait partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) et qu'il s'agit d'un meublé de tourisme classé ou de chambres d'hôtes, vous êtes exonéré — sauf délibération contraire de la commune, qui peut supprimer cette exonération sur son territoire. Vérifiez donc au cas par cas.

La déclaration : le formulaire 1447-C-SD

C'est l'étape que presque personne ne fait, et celle qui génère le plus de régularisations.

L'année où vous démarrez votre activité, vous devez déposer une déclaration initiale de CFE, le formulaire 1447-C-SD, au plus tard le 31 décembre. Elle sert à l'administration à établir votre base d'imposition pour les années suivantes.

• Elle se dépose auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la commune du bien.
• Elle est distincte de votre immatriculation à l'INPI : obtenir un SIRET ne remplace pas le 1447-C.
• Ensuite, plus rien à faire chaque année : la CFE est reconduite automatiquement. Vous ne redéposez une déclaration (formulaire 1447-M) qu'en cas de changement significatif — nouveau bien, cessation, changement de surface.

Si vous avez oublié le 1447-C : déposez-le dès que possible auprès de votre SIE en expliquant la situation. L'administration régularisera les années concernées. Un dépôt spontané reste toujours mieux traité qu'une relance après contrôle.

Le calendrier de la CFE

Quand	Quoi
31 décembre de l'année de création	Dépôt du 1447-C-SD
Fin octobre / novembre	Mise en ligne de l'avis de CFE
15 décembre	Date limite de paiement
Avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai	Dépôt d'un 1447-M en cas de changement

Point important : l'avis de CFE n'est jamais envoyé par courrier. Il est uniquement mis à disposition dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Si vous n'avez pas créé cet espace et rattaché votre SIRET, vous ne verrez jamais l'avis — et la majoration de 5 % pour retard tombera quand même. C'est de très loin la cause n°1 de pénalités de CFE chez les LMNP.

Le paiement s'effectue en ligne (prélèvement à l'échéance, mensualisation ou paiement direct). En dessous de 3 000 €, aucun acompte de juin n'est dû : tout est réglé en décembre.

Plusieurs biens : autant de CFE que de communes

La CFE est due par établissement, c'est-à-dire par commune où vous exercez. Deux biens dans deux communes différentes = deux avis de CFE, chacun avec son taux et sa base. L'exonération de première année, elle, s'applique à chaque établissement.

Le détail des interactions entre SIRET, CFE et liasse quand on possède plusieurs biens est traité dans le guide Plusieurs biens LMNP : SIRET, CFE et liasse fiscale.

La CFE est déductible au régime réel

Bonne nouvelle : au régime réel, la CFE est une charge intégralement déductible de votre résultat. Elle vient réduire votre bénéfice imposable, au même titre que la taxe foncière ou les intérêts d'emprunt. Au micro-BIC, en revanche, elle n'est pas déductible : l'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes vos charges.

Concrètement, pour un loueur au réel avec une TMI de 30 %, une CFE de 400 € coûte réellement de l'ordre de 200 € après effet fiscal.

À retenir

• Tout LMNP est redevable de la CFE, quel que soit son régime et même sans bénéfice.
• Exonération totale la première année civile d'activité, puis base réduite de 50 % la deuxième.
• Exonération si vos recettes N-2 ne dépassent pas 5 000 €, ainsi que pour la location d'une partie de votre résidence principale.
• Le 1447-C-SD doit être déposé avant le 31 décembre de l'année de création — c'est l'oubli le plus fréquent.
• L'avis n'arrive jamais par courrier : il faut le consulter sur votre espace professionnel impots.gouv.fr avant le 15 décembre.
• Au réel, la CFE est déductible.

FAQ

Un LMNP au micro-BIC paie-t-il la CFE ? Oui. Le régime d'imposition n'a aucune incidence sur la CFE : c'est l'exercice de l'activité qui la déclenche. Seule différence, elle n'est pas déductible au micro-BIC.

Je n'ai reçu aucun avis de CFE, dois-je m'inquiéter ? Oui, dans la plupart des cas. L'avis n'est pas envoyé par la poste : il faut le consulter dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. L'absence d'avis papier n'a jamais valu exonération.

Faut-il redéposer une déclaration de CFE chaque année ? Non. Seule la déclaration initiale 1447-C-SD est obligatoire, l'année de création. Ensuite, la CFE est reconduite automatiquement, sauf changement à signaler via un 1447-M.

Suis-je exonéré si mon bien est loué seulement quelques mois par an ? Pas automatiquement. Ce sont vos recettes qui comptent : si elles restent sous 5 000 € sur l'année N-2 (ramenées à 12 mois), l'exonération de cotisation minimum s'applique.

La CFE se paie-t-elle par bien ou par commune ? Par commune. Plusieurs biens dans la même commune donnent en principe une seule CFE ; des biens dans des communes différentes donnent un avis par commune.

Contenu informatif à jour des règles 2026. Les bases minimum et les taux sont votés localement : votre avis fait foi, et votre service des impôts des entreprises (SIE) peut confirmer votre situation exacte.