Amortissements non déduits en LMNP : report et gestion du stock

En LMNP au régime réel, un amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Les amortissements « bloqués » ne sont pas perdus : ils sont mis en réserve dans un stock reportable sans limite de temps. Voici comment fonctionne ce mécanisme, essentiel pour optimiser votre fiscalité sur plusieurs années.

Le principe : l'amortissement ne peut pas creuser de déficit

En LMNP réel, vous déduisez d'abord vos charges (intérêts, taxe foncière, travaux, etc.), puis vos amortissements. La règle fiscale (article 39 C du CGI) pose une limite : la dotation aux amortissements ne peut pas rendre votre résultat négatif.

Concrètement, l'amortissement déductible d'une année est plafonné au montant qui ramène votre résultat à zéro. Le reste n'est pas déduit cette année-là.

Que deviennent les amortissements non déduits ?

Ils ne sont pas perdus. La fraction d'amortissement qui n'a pas pu être déduite est reportée sur les exercices suivants, sans limite de durée. On parle d'amortissements réputés différés (ARD) ou, plus simplement, de stock d'amortissements.

Ce stock pourra être déduit lors d'un exercice ultérieur où votre résultat (avant amortissement) sera bénéficiaire, dès lors que la déduction ne recrée pas de déficit.

Illustration chiffrée

Imaginons un bien générant chaque année :

• Loyers : 10 000 €
• Charges déductibles (hors amortissement) : 4 000 €
• Dotation d'amortissement théorique : 8 000 €

Année N

• Résultat avant amortissement : 10 000 − 4 000 = 6 000 €
• Amortissement déductible : 6 000 € (plafonné pour ne pas créer de déficit)
• Résultat imposable : 0 €
• Amortissement mis en stock : 8 000 − 6 000 = 2 000 €

Ce stock de 2 000 € s'ajoute à celui des années précédentes et sera déductible plus tard.

Pourquoi ce stock est un atout

Le stock d'amortissements agit comme une réserve fiscale :

• il permet de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années ;
• il se reconstitue tant que l'amortissement théorique dépasse le bénéfice avant amortissement ;
• il ne se périme pas, contrairement à d'autres dispositifs.

Beaucoup de LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 8 à 12 ans grâce à cette mécanique.

Le point de vigilance : la revente

Depuis la réforme de 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Deux précisions importantes :

• ce sont les amortissements effectivement déduits qui sont réintégrés, pas ceux restés en stock et jamais utilisés ;
• les amortissements du mobilier et les ARD ne sont pas concernés par cette réintégration.

Un stock d'amortissements important n'aggrave donc pas votre plus-value tant qu'il n'a pas été déduit. La gestion du stock devient un arbitrage entre l'économie d'impôt annuelle et l'impact à la revente.

Comment suivre son stock d'amortissements ?

• Tenez un tableau des immobilisations et des amortissements à jour, composant par composant.
• Le stock apparaît sur votre liasse fiscale (déclarations 2033).
• Un logiciel de comptabilité LMNP ou un expert-comptable calcule automatiquement la fraction déductible et le report chaque année.

À retenir

• Un amortissement ne peut jamais créer de déficit en LMNP.
• La part non déduite est reportée indéfiniment sous forme de stock.
• Ce stock est une réserve d'optimisation fiscale précieuse.
• Seuls les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés à la revente depuis 2025.

FAQ

Les amortissements non déduits ont-ils une date de péremption ? Non. Ils se reportent sans limite de durée tant que l'activité se poursuit.

Peut-on choisir de ne pas déduire un amortissement disponible ? La déduction s'impose dans la limite du bénéfice. Vous ne pouvez pas « garder » volontairement du bénéfice imposable pour reporter davantage d'amortissement.

Que devient le stock en cas de revente ? Le stock non utilisé est définitivement perdu à la cessation d'activité, mais il n'a jamais impacté votre imposition, ni sur les loyers, ni sur la plus-value.

Contenu informatif à jour des règles 2026. Pour un suivi précis de votre stock, appuyez-vous sur un outil dédié ou un professionnel.