Amortissement et frais de notaire en LMNP : les deux options

Les frais de notaire et les frais d'acquisition représentent souvent 7 à 8 % du prix d'un bien ancien. En LMNP au réel, vous avez le choix entre les déduire immédiatement ou les amortir avec le bien. Ce choix a un impact réel sur votre fiscalité des premières années.

De quels frais parle-t-on ?

Les frais d'acquisition regroupent principalement :

• les droits de mutation (les « frais de notaire » au sens courant) ;
• les émoluments du notaire ;
• les frais de dossier bancaire et frais de garantie liés au prêt ;
• les éventuels honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur.

Les deux traitements possibles

Option 1 : déduction immédiate en charges

Vous passez la totalité des frais d'acquisition en charge dès la première année. Avantage : un gros coup de déduction immédiat, qui peut effacer l'impôt de la première année, voire créer un déficit reportable.

Inconvénient : l'effet est « one-shot ». Ces frais ne viendront plus alléger vos résultats les années suivantes.

Option 2 : intégration à la base amortissable

Vous ajoutez les frais d'acquisition à la valeur du bien et vous les amortissez sur la même durée que la construction (généralement 25 à 40 ans selon les composants). Avantage : un étalement régulier qui prolonge la durée pendant laquelle vos loyers ne sont pas imposés.

Inconvénient : l'effet annuel est plus faible et plus lent.

Comment choisir ?

Le bon choix dépend de votre situation :

Situation	Choix souvent pertinent
Recettes faibles les premières années	Amortir (étaler l'avantage)
Gros besoin de déduction immédiate	Déduire en charges
Déjà beaucoup de charges la 1re année	Amortir (éviter un déficit non optimisé)
Recherche de neutralisation longue durée	Amortir

Comme un amortissement ne peut pas créer de déficit, passer les frais en charges peut être plus efficace la première année si votre résultat le permet, car la charge, elle, peut générer un déficit reportable 10 ans.

L'impact de la réforme 2025 sur la revente

Depuis 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Or, si vous avez amorti vos frais d'acquisition, cette part d'amortissement viendra augmenter votre plus-value imposable à la revente. Si vous les avez déduits en charges, ils n'entrent pas dans ce mécanisme de réintégration.

Par ailleurs, dans le calcul classique de la plus-value des particuliers, les frais d'acquisition peuvent être ajoutés au prix d'achat (forfait de 7,5 % ou frais réels) pour réduire la plus-value. Ce forfait existe indépendamment du choix comptable fait pendant l'exploitation.

La ventilation du prix : un préalable indispensable

Quel que soit votre choix, l'amortissement suppose de ventiler le prix d'acquisition entre :

• le terrain, non amortissable (souvent 10 à 20 % de la valeur) ;
• le bâti, amortissable par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements) ;
• le mobilier, amortissable sur une durée courte (5 à 10 ans).

Les frais d'acquisition amortis suivent la ventilation de la partie amortissable du bien.

À retenir

• Les frais de notaire peuvent être déduits immédiatement ou amortis avec le bien.
• La déduction immédiate maximise l'avantage de la 1re année ; l'amortissement l'étale.
• Depuis 2025, les frais amortis augmentent la plus-value à la revente ; les frais déduits en charges non.
• Une bonne ventilation terrain / bâti / mobilier est indispensable.

FAQ

Peut-on changer d'option d'une année sur l'autre ? Non. Le choix se fait à l'inscription du bien à l'actif, dès la première déclaration. Il est donc important de bien l'arbitrer dès le départ.

Les frais de notaire d'un bien neuf sont-ils traités différemment ? Le principe est identique, mais les frais sont plus faibles dans le neuf (2 à 3 %), ce qui réduit l'enjeu du choix.

Les frais de garantie du prêt sont-ils déductibles ? Oui, les frais liés au financement (dossier, garantie, assurance emprunteur) sont déductibles en charges au réel.

Contenu informatif à jour des règles 2026. Le choix comptable optimal dépend de votre situation : un simulateur ou un professionnel peut vous aider à trancher.